Bất động sản tháng 1/2026 - Phân khúc căn hộ tiếp tục dẫn dắt thị trường
26/02/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Bước sang năm 2026, bức tranh bất động sản hiện lên với hai sắc thái đối lập: sự cẩn trọng của nhà đầu tư trước các biến số vĩ mô và niềm tin vào một chu kỳ phục hồi mới. Dù phải đối mặt với áp lực từ lãi suất vay mua nhà đang trên đà tăng cũng như sự cạnh tranh dòng vốn từ kênh đầu tư vàng, bất động sản vẫn tìm thấy động lực tăng trưởng từ sức bật của đầu tư công.Tổng quan về bất động sản tháng 1/2026
Báo cáo của DXS-FERI nhận định thị trường bất động sản tháng 01/2026 đang tự điều chỉnh để tìm điểm giao thoa mới giữa sức mua và áp lực tài chính.
Điểm sáng nổi bật là sự bứt phá của đầu tư công với tốc độ giải ngân tăng 84%, đạt hơn 19.133 tỷ đồng. Sự hiện diện của các đại dự án hạ tầng (sân bay Long Thành, vành đai thủ đô và phía Nam) đang trở thành động lực then chốt, bảo chứng cho tiềm năng tăng trưởng trung và dài hạn, đồng thời hóa giải các rủi ro từ thị trường vốn.
Trong khi hạ tầng khởi sắc, chi phí vốn lại đang trở thành vấn đề cần lưu tâm với thị trường bất động sản. Với việc lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng chạm ngưỡng 5.2 - 6.95%/năm, kéo theo lãi suất vay mua nhà neo cao ở mức 9 - 10%/năm, áp lực tài chính đang đè nặng lên tâm lý người mua. Sự điều chỉnh này khiến nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy phải tính toán lại bài toán đầu tư một cách chỉn chu hơn.
Thị trường bất động sản 2026 sẽ bước vào chu kỳ mới
Đáng chú ý, sự lên ngôi của giá vàng trong tháng đã minh chứng cho một cuộc chuyển dịch dòng vốn mạnh mẽ, khi nhà đầu tư ưu tiên tìm kiếm “hầm trú ẩn” an toàn hơn trước những biến động về chi phí vay.
Mặt khác, cơ cấu nguồn cung bất động sản đang cho thấy diễn biến xu hướng rõ nét khi: căn hộ cao tầng chiếm tới 94% tổng lượng mở bán, trong khi 78% nguồn hàng tập trung tại các thủ phủ kinh tế miền Bắc và miền Nam. Sự dịch chuyển sang mô hình đô thị nén giúp phân khúc chung cư dẫn dắt thị trường, buộc các dòng sản phẩm thấp tầng phải chọn lọc kỹ lưỡng hơn.
Diễn biến thị trường bất động sản tại 3 miền
Đối với thị trường miền Bắc, khoảng 2.700 căn hộ mới đã được giới thiệu với sức tiêu thụ đạt xấp xỉ một nửa (47%). Sự phân hóa giá thành hiện hiện rõ rệt: các dự án hạng sang dao động mức 85 - 145 triệu đồng/m2, còn phân khúc “vừa túi tiền” ghi nhận mức giá khoảng 35 triệu đồng/m2 đang chiếm ưu thế nhờ khả năng hấp thụ tốt. Bất chấp áp lực từ lãi suất và tính thời điểm cuối năm, nhóm dự án có vị trí đắc địa kèm chính sách ân hạn nợ gốc vẫn duy trì được sức nóng và niềm tin đối với nhà đầu tư.
Trong khi đó, thị trường miền Trung vừa bổ sung 1.050 đơn vị sản phẩm vào nguồn cung mới, ghi nhận tỷ lệ hấp thụ xấp xỉ 50%. Điểm nhấn của thị trường giai đoạn này là sự bứt phá của những dự án có chính sách bán hàng đột phá như: kéo dài thời gian ân hạn gốc lên tới 5 năm và không thu lãi trong 24 tháng.
Đây được xem là "phao cứu sinh" giúp nhà đầu tư tối ưu hóa dòng tiền. Với mặt bằng giá phổ biến từ 45 - 95 triệu đồng/m2, khu vực này không chỉ cạnh tranh về giá mà còn khẳng định sức hút nhờ sự đầu tư bài bản về tiện ích và không gian sống.
Bất động sản miền Trung ghi nhận bổ sung 1.050 đơn vị sản phẩm
Với 2.200 sản phẩm vừa ra mắt, bất động sản khu vực miền Nam - trọng điểm là TP.HCM - đang cho thấy khả năng tự điều chỉnh mạnh mẽ. Dù nguồn cung thu hẹp, hiệu quả giao dịch vẫn ở mức cao (57%) nhờ các gói giải pháp tài chính để giải tỏa áp lực vốn cho khách hàng.
Cùng với đó, sự phân hóa về giá bán vẫn đang diễn ra quyết liệt giữa các phân khúc: mức giá bình dân 36 - 38 triệu đồng/m2 đến ngưỡng xa xỉ, vượt 125 triệu đồng/m2.
Đáng chú ý, tâm lý thị trường đã hoàn toàn thay đổi: kỷ nguyên đầu cơ ngắn hạn đang dần khép lại, nhường chỗ cho xu hướng đầu tư bền vững. Người mua hiện nay đặt ưu tiên hàng đầu vào sự minh bạch về pháp lý và uy tín thương hiệu của đơn vị phát triển thay vì chạy theo các thông tin thổi giá.
Ngoài ra, khu vực miền Tây vừa ghi nhận một kỷ lục mới về thanh khoản khi 73% lượng sản phẩm mở bán đã được thị trường hấp thụ thành công, bất chấp nguồn cung hạn chế ở mức 300 đơn vị.
Sức nóng tập trung chủ yếu vào các dự án có mức giá hợp lý từ 26 - 32 triệu đồng/m2, nơi người mua tìm thấy sự an tâm nhờ pháp lý hoàn thiện và tiềm năng cộng hưởng từ các quy hoạch liên vùng. Đây chính là "vùng trũng" an toàn cho nhu cầu ở thực, nơi giá trị tài sản được bảo chứng bởi sự phát triển thực chất của hạ tầng địa phương.
Tóm lại, toàn cảnh bất động sản tháng 1/2026 cho thấy địa ốc đang tìm cách cân bằng lại trước áp lực lãi suất huy động và cho vay đang tăng.
Tuy nhiên, đà giải ngân vốn đầu tư công mạnh mẽ cùng nguồn cung đa dạng trong quý I/2026 đang tạo ra tiền đề vững chắc cho giai đoạn tăng trưởng sau Tết. Thị trường đã chính thức khép lại thời kỳ đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Giờ đây, yếu tố định hình thành công của một dự án chính là giá trị sử dụng thật, hồ sơ pháp lý minh bạch và khả năng chịu đựng rủi ro tài chính của các bên tham gia.
