Dự báo hai phân khúc then chốt định hình thị trường bất động sản 2026
02/03/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Theo dự báo từ Savills, năm 2026 ghi nhận sự phân hóa sâu sắc giữa các loại hình tài sản. Trong đó, bất động sản nhà ở và công nghiệp sẽ tiếp tục là những điểm sáng dẫn đầu, đóng vai trò xung lực quan trọng thúc đẩy thị trường tăng trưởng bền vững.Thị trường bất động sản tiếp tục phân hóa
Theo nhận định từ Savills, năm 2025 là bước đệm quan trọng để thị trường bất động sản củng cố nội lực, chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng ổn định trong giai đoạn 2026 - 2027. Bà Huỳnh Giang dự báo thị trường sắp tới sẽ không hồi phục theo mô hình tập trung vào sự phân hóa. Các yếu tố về chính sách và pháp lý mới sẽ đóng vai trò định hình lại thị trường, thúc đẩy xu hướng đầu tư thận trọng và tập trung vào giá trị thực tại các khu vực trọng điểm.
Cụ thể, bức tranh bất động sản năm 2026 chứng kiến sự bứt phá mạnh mẽ của bất động sản công nghiệp và logistics, phân khúc tiếp tục giữ vai trò "đầu tàu" nhờ nhu cầu thuê kho bãi ổn định từ khối sản xuất.
Riêng với thị trường bất động sản nhà ở, sự phân chia diễn ra ngày càng quyết liệt; trong khi lõi đô thị chịu áp lực từ giá bán leo thang và nguồn cung khan hiếm, thì bất động sản vùng ven lại trở thành tâm điểm nhờ đòn bẩy hạ tầng giao thông và xu hướng giãn dân bền vững.
Song hành cùng đà phục hồi kinh tế, phân khúc văn phòng và thương mại cũng ghi nhận nhiều tín hiệu khả quan, nơi lợi thế cạnh tranh tuyệt đối thuộc về những dự án sở hữu vị trí chiến lược và tiêu chuẩn vận hành quốc tế.
Sự phân hóa giữa các loa hình bất động sản
Mặt khác, cùng chung nhận định về đà hồi phục của thị trường, ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội - dự báo rằng bất động sản công nghiệp và phân khúc nhà ở sẽ là hai động lực chính thúc đẩy sự tăng trưởng của ngành địa ốc trong năm 2026.
Đối với phân khúc bất động sản công nghiệp, dòng tiền đầu tư tiếp tục đổ mạnh vào quỹ đất tại các thủ phủ sản xuất chiến lược như: Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương và Đồng Nai. Xu hướng này đi kèm với sự bứt phá của các loại hình tài sản bổ trợ như: hệ thống kho bãi logistics hiện đại, nhà xưởng xây sẵn và các cụm dịch vụ hậu cần gắn liền với trục cao tốc, cảng biển và sân bay quốc tế.
Song song đó, phân khúc nhà ở ghi nhận sự lên ngôi của các giá trị thực. Những sản phẩm đáp ứng nhu cầu an cư trực tiếp của người dân, gồm: chung cư trung cấp, nhà ở “vừa túi tiền” và các đại đô thị vệ tinh nằm trên các trục hành lang hạ tầng mới được coi là trụ cột tăng trưởng dài hạn.
Đây là nhóm sản phẩm hưởng lợi kép từ tốc độ đô thị hóa nhanh chóng và sự gia tăng mạnh mẽ của lực lượng lao động tại các khu công nghiệp trọng điểm, tạo nên một vòng tuần hoàn phát triển bền vững cho thị trường.
Chẳng hạn như, thị trường nhà ở quý III/2025 ghi nhận sự hồi phục rõ nét nhưng đầy thách thức. Tại TP.HCM, dù nguồn cung đạt 5.200 căn với tỷ lệ hấp thụ 51%, việc thiếu hụt nhà ở giá rẻ đã đẩy nhu cầu dịch chuyển mạnh sang các vùng ven có hạ tầng kết nối tốt.
Trong khi đó, Hà Nội chứng kiến sức nóng vượt trội khi tiêu thụ tới 7.300 căn hộ, đạt tỷ lệ hấp thụ trên 80%. Ở mảng văn phòng, TP.HCM duy trì sự ổn định với công suất lấp đầy 90% nhờ nhu cầu bền vững từ nhóm ngành công nghệ và tài chính.
Để phát triển bền vững, việc minh bạch chính sách đất đai, kiểm soát tín dụng và tập trung phát triển các đô thị vệ tinh là những giải pháp cấp thiết nhằm cân bằng cung - cầu và giảm áp lực giá cho khu vực nội đô.
Nền tảng để thị trường bất động sản 2026 phát triển
Theo nhận định của bà Huỳnh Giang, giai đoạn 2026 - 2027 sẽ ghi nhận đà tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường bất động sản nhờ sự cộng hưởng từ các yếu tố nền tảng vững chắc. Cụ thể, từ đầu năm 2026, toàn bộ thị trường sẽ vận hành dưới sự điều chỉnh toàn diện của 3 bộ luật mới gồm: Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản, cùng với bảng giá đất mới chính thức áp dụng từ ngày 1/1/2026.
Dù việc cập nhật bảng giá đất mới có thể làm tăng mức nghĩa vụ tài chính đối với cả doanh nghiệp lẫn cá nhân, nhưng đây được xem là giải pháp cần thiết để kiến tạo một môi trường đầu tư công bằng và minh bạch. Trong dài hạn, những nút thắt kéo dài về việc thẩm định và xác định giá đất dự án sẽ được tháo gỡ triệt để. Điều này không chỉ giúp khơi thông các dự án đang đình trệ mà còn là tiền đề quan trọng để cải thiện nguồn cung, thúc đẩy thị trường bước vào giai đoạn phát triển ổn định và lành mạnh hơn.
Sức bật của thị trường bất động sản đang được cộng hưởng mạnh mẽ từ đà tăng trưởng kinh tế vĩ mô. Với GDP cả năm chạm mốc 8.02% và lạm phát được kiểm soát ở mức 3.3%, nền kinh tế Việt Nam đang tạo ra môi trường đầu tư lý tưởng. Đặc biệt, tổng mức bán lẻ hàng hóa đạt hơn 5.2 triệu tỷ đồng (tăng trên 7%) là minh chứng cho sức mua nội địa dồi dào, hỗ trợ trực tiếp cho nhu cầu về nhà ở và mặt bằng thương mại.
Động lực để bất động sản phát triển
Bên cạnh đó, dòng vốn FDI đăng ký đạt 28.5 tỷ USD (tăng 15%) cho thấy niềm tin tuyệt đối của nhà đầu tư quốc tế vào triển vọng dài hạn của Việt Nam. Sự hội tụ giữa dòng vốn ngoại và nền tảng kinh tế ổn định không chỉ thúc đẩy phân khúc bất động sản công nghiệp mà còn là "đòn bẩy" quan trọng giúp thị trường địa ốc bứt phá trong chu kỳ 2026 - 2027.
Theo số liệu từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư, sức hút của TP. HCM trong mắt các nhà đầu tư ngoại tiếp tục được khẳng định khi tổng vốn FDI mở rộng trong 9 tháng đầu năm 2025 chạm mốc 4.8 tỷ USD. Đáng chú ý, khu vực lõi TP. HCM dẫn dắt làn sóng này với 699 triệu USD vốn đăng ký mới, ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng 92% so với cùng kỳ năm trước từ hơn 1.250 dự án. Việc chiếm tới 48% tỷ trọng dự án mới cho thấy niềm tin mạnh mẽ của dòng vốn ngoại vào tiềm năng bứt phá của thành phố sau khi kiện toàn bộ máy hành chính mới.
Chính vốn ngoại, đòn bẩy đầu tư công đang trở thành động lực then chốt tái thiết lập diện mạo thị trường. Kế hoạch dồn lực cho hạ tầng trong 5 năm tới không chỉ cải thiện khả năng kết nối liên vùng mà còn thúc đẩy lộ trình giãn dân ra các đô thị vệ tinh. Sự hình thành của các cực tăng trưởng mới dọc theo các tuyến giao thông trọng điểm được kỳ vọng sẽ tạo ra dư địa phát triển dồi dào cho các dự án bất động sản đón đầu quy hoạch.
Dưới góc nhìn chuyên gia, Savills dự báo một chu kỳ tăng trưởng mới sẽ được xác lập rõ nét trong giai đoạn 2026 - 2027. Tuy nhiên, diện mạo thị trường thời điểm này sẽ thay đổi theo hướng thực chất và bền vững hơn. Dù phải đối mặt với một số rào cản như giá đất leo thang hay áp lực tài chính của người mua nhà, bất động sản năm 2026 vẫn giữ vững vị thế là kênh trú ẩn tài sản ổn định và tiềm năng trong dài hạn.
Và nhìn chung, trong kỷ nguyên mới, nhà đầu tư cần chuyển dịch tư duy từ đầu cơ ngắn hạn sang chiến lược thận trọng. Ưu tiên hàng đầu lúc này là chất lượng tài sản, tính minh bạch về pháp lý và khả năng khai thác thực tế. Việc chọn lọc kỹ lưỡng các dự án có giá trị thực sẽ là chìa khóa để bảo toàn lợi nhuận và hạn chế rủi ro trước những biến động khó lường của kinh tế vĩ mô.
