Phân khúc căn hộ TP. HCM tiếp tục tăng giá

07/04/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh

Bất chấp lãi suất vay mua nhà duy trì ở ngưỡng cao, giá căn hộ TP. HCM vẫn duy trì đà tăng tốc ấn tượng. Dữ liệu từ Knight Frank cho thấy trong quý I, mức giá đã được đẩy cao thêm 11% so với cùng kỳ, phản ánh sức chống chịu và nhu cầu lớn của thị trường bất động sản phía Nam.

Mặt bằng giá căn hộ TP.HCM và khu vực vệ tinh

Thị trường bất động sản TP. HCM đang chứng kiến làn sóng tăng giá mạnh mẽ khi phân khúc căn hộ sơ cấp đạt mức trung bình 97 triệu đồng/m2. Riêng tại các quận trung tâm cũ, con số này đã vượt ngưỡng 107 triệu đồng/m2, tăng trưởng lần lượt 3.2% so với quý trước và gần 12% so với năm ngoái. Theo đánh giá của các chuyên gia, đây là ngưỡng giá cao nhất được ghi nhận trong lịch sử giao dịch gần đây.

Song song đó, báo cáo từ hệ thống Batdongsan cũng chỉ ra mức tăng trung bình của toàn thị trường căn hộ TP. HCM là 1.5% mỗi quý, đưa giá bán chạm mốc 69 triệu đồng/m2. 

Điểm sáng đáng kinh ngạc của thị trường nằm ở lực cầu, khi nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân tăng thêm 36%, cho thấy sức hấp dẫn của loại hình chung cư.

Mặt khác, báo cáo mới nhất của DKRA Consulting cũng chỉ ra rằng, giá chào bán chung cư tại TP. HCM vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại khi tiếp tục nhích thêm 3% trong giai đoạn đầu năm. Cụ thể, giá bán tại vùng lõi đô thị hiện đạt mức trung bình trên 100 triệu đồng/m2, còn tại các khu vực mở rộng là trên 55 triệu đồng/m2.

Nguyên nhân chính thúc đẩy mặt bằng giá đi lên đến từ sự "đổ bộ" của các dự án hạng sang và tác động tích cực từ các dự án hạ tầng trọng điểm. Thị trường tiếp tục chứng kiến sự mất cân đối nghiêm trọng về cơ cấu sản phẩm. 

Mặt bằng giá căn hộ TP. HCM

Phân khúc căn hộ hạng sang chiếm ưu thế trên thị trường

Trong tổng số hơn 4.000 căn hộ TP. HCM mới gia nhập thị trường quý này, khu vực trung tâm hiện hữu đóng góp vỏn vẹn khoảng 820 căn. Tuy nhiên, rổ hàng này gần như vắng bóng các sản phẩm bình dân khi phần lớn lượng căn hộ thuộc về phân khúc cao cấp.

Báo cáo thị trường mới nhất cho thấy mặt bằng giá căn hộ tại các khu vực vừa sáp nhập và lân cận như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu đang được tái thiết lập ở ngưỡng cao hơn trước. Mặc dù đóng vai trò bổ sung nguồn cung nhà ở tầm trung cho khu vực phía Nam, song sự xuất hiện của các dự án này vẫn chưa tạo ra đủ sức nặng để hạ nhiệt đà tăng giá chung.

Dữ liệu thực tế ghi nhận mức giá sơ cấp trung bình tại đây hiện neo ở mức 60 triệu đồng/m2. Những sản phẩm nhà ở dưới 40 triệu đồng/m2 ngày càng trở nên khan hiếm. 

Và thị trường đang chứng kiến bước chuyển mình sang phân khúc cao cấp với các dự án định vị mức giá từ 60 đến 80 triệu đồng/m2, góp phần quan trọng trong việc thúc đẩy mặt bằng giá toàn khu vực tiếp tục đi lên.

Yếu tố tác động đến thị trường căn hộ TP. HCM

Song hành cùng đà tăng giá, hệ thống hạ tầng giao thông đang đóng vai trò là "đòn bẩy" quan trọng. Việc đẩy mạnh triển khai các dự án liên kết vùng không chỉ cải thiện khả năng kết nối mà còn trực tiếp nâng tầm giá trị bất động sản, đặc biệt là tại các cực tăng trưởng mới.

Tuy nhiên, mặt bằng giá leo thang đã có những tác động rõ nét đến tính thanh khoản. 

Số liệu từ Knight Frank cho thấy, trong quý I, toàn thị trường ghi nhận hơn 5.000 giao dịch thành công. Dù con số này tăng trưởng ấn tượng 129% so với cùng kỳ năm trước, nhưng lại giảm đến 66% so với mức hấp thụ của quý IV/2025. Riêng tại khu vực lõi TP. HCM, lượng tiêu thụ đạt khoảng 1.580 căn, tương ứng với tỷ lệ hấp thụ vào khoảng 25%.

Trong bối cảnh chi phí vốn vay vẫn neo ở mức cao, dòng tiền của người mua chủ yếu đổ vào những dự án sở hữu phương thức thanh toán linh hoạt. Các chủ đầu tư đưa ra giải pháp hỗ trợ lãi suất kéo dài từ 3 đến 5 năm, giãn tiến độ đóng tiền hoặc áp dụng mức chiết khấu hấp dẫn đang chiếm ưu thế lớn trong việc giảm tải áp lực tài chính cho khách hàng.

Căn hộ TP. HCM

Hệ thống hạ tầng giao thông tác động mạnh mẽ đến xu hướng phát triển nhà ở trong tương lai

Nhận định về thực trạng này, ông Alex Crane - Tổng giám đốc Knight Frank Việt Nam cho biết, sự leo thang của giá căn hộ TP. HCM không thuần túy là biến động theo chu kỳ. Thay vào đó, đây là hệ quả của quá trình tái cơ cấu thị trường.

Khi quỹ đất trung tâm trở nên đắt đỏ và chi phí xây dựng leo thang, các dự án mới buộc phải hướng đến phân khúc cao cấp để tối ưu hóa lợi nhuận, từ đó xác lập một mặt bằng giá hoàn toàn mới.

"Đà tăng giá nhà tại TP. HCM khó có thể dừng lại khi nguồn cung tương lai vẫn ưu tiên phân khúc hạng sang, trong khi quỹ đất sạch để phát triển dự án ngày một cạn kiệt", chuyên gia khẳng định.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt (CBRE Việt Nam), giá căn hộ TP. HCM thời gian tới sẽ chịu ảnh hưởng trực tiếp từ biến động lãi suất và tốc độ phục hồi dòng tiền. Trong kịch bản lãi suất đi ngang hoặc giảm nhẹ, thị trường dự kiến tăng trưởng ổn định với biên độ từ 3 - 8%.

Sự phân hóa thị trường ngày càng trở nên rõ nét khi các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ và hướng đến nhu cầu ở thực sẽ giữ vững thanh khoản. Đối lập, các sản phẩm mang tính đầu cơ cao, thiếu giá trị thực có nguy cơ mất tính thanh khoản trong dài hạn.

Dự báo đến năm 2027, khu vực TP. HCM mở rộng sẽ đón nhận thêm khoảng 50.000 căn hộ. Do nguồn cung nội đô vẫn ưu tiên phân khúc cao cấp và các dòng sản phẩm bình dân dần dời ra vùng ven, mặt bằng giá tại TP. HCM được dự báo sẽ tiếp tục neo cao và khó có khả năng giảm sâu trong ngắn hạn.

Chia sẻ bài viết:
0 Nhận xét