Thị trường bất động sản: Khi nhà ở bình dân trở thành "hàng hiếm"
14/05/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Thị trường địa ốc hiện nay đang chứng kiến một sự lệch pha rõ rệt khi thiếu vắng trầm trọng các sản phẩm nhà ờ đáp ứng nhu cầu thực của nhóm khách hàng chủ lực. Để giải quyết bài toán này, các chuyên gia nhận định thị trường đang rất cần sự bổ sung của các dự án có diện tích linh hoạt từ 70 - 100 m2, với mức giá từ 3 - 7 tỷ đồng/căn.Nguồn cung không đáp ứng đủ nhu cầu về nhà ở
Báo cáo mới nhất từ Savills Việt Nam cho thấy một nghịch lý đang diễn ra trên thị trường địa ốc: phân khúc nhà ở bình dân (hạng C) gần như "mất tích" sau thời gian dài tái cơ cấu nguồn cung. Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills, nhấn mạnh tình trạng khan hiếm này đang đẩy giá nhà lên cao kỷ lục.
Đáng chú ý, tính đến quý I/2026, mức giá sơ cấp trung bình tại thủ đô đã chạm ngưỡng 100 triệu đồng/m2, trong khi con số này tại TP.HCM là 91 triệu đồng/m2. Sự chênh lệch này bắt nguồn từ việc Hà Nội hoàn toàn không có dự án hạng C mới nào ra mắt, còn tại TP.HCM, phân khúc này cũng chỉ chiếm 29% nguồn cung sơ cấp.
Số liệu mới nhất từ Savills cho thấy một bức tranh đối lập giữa hai thị trường bất động sản lớn nhất cả nước. Trong khi Hà Nội ghi nhận nguồn cung sơ cấp lên tới 11.200 căn, thì TP.HCM lại ghi nhận với con số chỉ khoảng 4.700 căn. Sức mua tại thủ đô cũng diễn biến sôi động hơn khi có tới 4.800 giao dịch thành công, gần gấp đôi so với con số 1.900 căn tại thị trường miền Nam.
Thiếu hụt nguồn cung nhà ở "vừa túi tiền"
Dù sở hữu lượng giao dịch lớn, tỷ lệ hấp thụ của Hà Nội đạt mức 43%, không chênh lệch quá xa so với con số 40% của TP.HCM. Đáng chú ý, các chuyên gia nhận định rằng khi giá nhà tại các lõi đô thị lớn tiếp tục neo ở mức cao, dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ sang các đô thị vệ tinh để tìm kiếm cơ hội tối ưu hơn.
Thị trường bất động sản phía Nam đang chứng kiến sự thiết lập mặt bằng giá mới tại các đô thị vệ tinh. Cụ thể, căn hộ tại Bình Dương hiện dao động trong khoảng 35 - 60 triệu đồng/m2, trong khi Đồng Nai và Long An phổ biến từ 30 - 50 triệu đồng/m2. Tại phía Bắc, các thủ phủ công nghiệp như Hưng Yên và Bắc Ninh cũng không kém cạnh với mức giá lần lượt đạt ngưỡng 60 triệu đồng/m2 và 50 triệu đồng/m2.
Theo dự báo từ Savills, giai đoạn 2026 - 2028, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội sẽ đón nhận lần lượt 59.000 và 52.000 sản phẩm mới. Đáng chú ý, phân khúc hạng C dự kiến chiếm khoảng 29% thị phần trong 3 năm tới.
Nhận định về thực trạng này, chuyên gia cho rằng dù nhu cầu cực lớn nhưng nguồn cung vẫn tắc nghẽn do chi phí quỹ đất. Khái niệm nhà ở "vừa túi tiền" hiện nay đã thay đổi. Nếu trước đây là 1 - 3 tỷ đồng, thì nay mức giá thực tế phải từ 2 - 5 tỷ đồng/căn. Để duy trì mức giá này, việc dịch chuyển ra vùng ven là lựa chọn bắt buộc của các nhà đầu tư.
Gỡ vướng quy trình cấp phép các dự án
Bên cạnh bài toán quỹ đất, nút thắt pháp lý đang là rào cản lớn nhất khiến nguồn cung nhà ở vừa túi tiền chưa phát triển mạnh. Dù đây là phân khúc được ưu tiên nhưng quy trình phê duyệt hiện vẫn khá phức tạp.
Thực tế, một dự án thường mất từ 3 - 5 năm để hoàn thiện thủ tục, khiến thị trường luôn rơi vào tình trạng thiếu hụt nguồn cung sơ cấp. Thêm vào đó, biên lợi nhuận thấp cũng khiến nhiều chủ đầu tư không mấy mặn mà, tạo nên sự lệch pha cung - cầu nghiêm trọng.
Tuy nhiên, bức tranh thị trường đang dần tươi sáng nhờ sự bứt phá của hạ tầng giao thông. Việc hoàn thiện các tuyến đường huyết mạch tại khu vực phía Đông, phía Tây và phía Bắc TP.HCM đã thúc đẩy làn sóng giãn dân mạnh mẽ. Hệ thống kết nối thuận tiện giúp rút ngắn khoảng cách tâm lý, thay đổi hoàn toàn định kiến về việc sống tại vùng ven.
Đặc biệt, với tư duy cởi mở của thế hệ trẻ, dư địa phát triển cho phân khúc này vẫn còn rất lớn. Một dự án chỉ thực sự hút khách khi hội tụ đủ 4 yếu tố: giao thông thuận lợi, tiện ích nội khu hoàn chỉnh, pháp lý sạch và vận hành chuyên nghiệp.
Gỡ vướng pháp lý cho dự án nhà "vừa túi tiền"
Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực (Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV) chỉ ra một "khoảng trống lớn" trong cơ cấu thị trường. Nhóm khách hàng có thu nhập từ 20 - 40 triệu đồng/tháng đang rơi vào thế "lưng chừng": không đủ tài chính để với tới nhà ở cao cấp, nhưng cũng không thuộc diện thụ hưởng nhà ở xã hội.
Đây là tệp khách hàng có nhu cầu ở thực khổng lồ nhưng đang bị thị trường bỏ quên. Việc ưu tiên phát triển các dự án trung cấp, có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của nhóm thu nhập trung bình không chỉ là giải pháp an cư mà còn là chìa khóa để thị trường bất động sản phát triển bền vững.
Để lấp đầy khoảng trống thị trường, TS. Cấn Văn Lực đề xuất đẩy mạnh phát triển dòng sản phẩm căn hộ có diện tích từ 70 - 100 m2, với mức giá thực tế dao động từ 3 - 7 tỷ đồng. Đây được xem là khung giá phù hợp với khả năng tài chính của nhóm khách hàng có thu nhập ổn định từ 20 - 40 triệu đồng/tháng.
Mặt khác, để hiện thực hóa mục tiêu này, bài toán cấp thiết nhất chính là khơi thông các "điểm nghẽn" về thủ tục hành chính và quy trình cấp phép dự án. Thực tế, sự chồng chéo trong các bước triển khai không chỉ làm chậm tiến độ mà còn trực tiếp đẩy chi phí đầu vào của doanh nghiệp lên cao, từ đó kéo theo giá nhà tăng vọt.
Chuyên gia gợi ý, để gia tăng nguồn cung và ổn định mặt bằng giá, ưu tiên hàng đầu phải là đơn giản hóa quy trình thủ tục và rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư. Việc cải thiện môi trường pháp lý sẽ giúp doanh nghiệp giảm bớt áp lực tài chính, tạo điều kiện đưa sản phẩm đến tay người dùng với giá thành hợp lý hơn.
Bên cạnh đó, chuyên gia này cũng kiến nghị cần sớm xây dựng một hệ thống chính sách đồng bộ dành riêng cho phân khúc nhà ở trung cấp, thay vì chỉ dồn lực cho nhà ở xã hội hoặc phân khúc cao cấp. Chính sách mới cần mang tính toàn diện, bao gồm các gói hỗ trợ doanh nghiệp phát triển dự án lẫn các giải pháp tài chính (lãi suất, hạn mức vay) cho người mua nhà.
Việc thu hẹp khoảng trống chính sách không chỉ tạo động lực cho thị trường bất động sản phục hồi bền vững mà còn đáp ứng trúng nhu cầu an cư của tầng lớp thu nhập trung bình tại các đô thị lớn hiện nay.
